Этот вопрос задают себе все застройщики на этапе планирования проекта. Вариантов ответа три: строить на собственные средства, привлечь деньги дольщиков или взять кредит в банке. Но если с первым пунктом все довольно очевидно, с двумя другими — не все. В России, вопреки расхожему мнению, получить проектное финансирование несложно. Главное — иметь хорошие финансовые показатели и правильно упаковать идею. Но, поскольку процентные ставки высоки, макроэкономический фон все время меняется, а теперь добавились еще и политические риски, желающих связываться с длинными деньгами не много. С другой стороны, качество самих проектов, которые предлагают кредиторам девелоперы, с точки зрения юридических и маркетинговых рисков не всегда однозначно. Продукт под названием «проектное финансирование в чистом виде» присутствует лишь в нескольких крупнейших банках. В остальных эта схема больше похожа на потребительский кредит с залоговыми обязательствами. Причем кредитование жилой недвижимости на порядок сложнее коммерческой из–за жестких ограничений 214–ФЗ. По закону любой зарегистрированный договор долевого участия обременяет застройщика так же, как банковский заем. Поэтому банки вынуждены искать дополнительные обременения для кредиторов, которые, конечно, усложняют сделки. Кроме того, после трехлетнего перерыва снова пошли в рост процентные ставки. Поскольку мы каждый год обращаемся в банки за идентичным продуктом, можем констатировать: с 2008–го по 2010 год рублевые ставки по таким кредитам выросли с 10 до 13%, с 2010–го по 2013 год — отыграли обратно до 10%, а в прошлом году снова начался их рост. За последние 2 месяца этого года ставки выросли на 1–1,5% в рублях. И мы ждем их дальнейшего роста до уровня минимум 13%. Так что оптимизм по поводу развития банковского проектного финансирования в России я бы назвал сдержанным. Хотя перспективы у этого формата, конечно, есть. Что касается привлечения небанковских денег в стройки — а это могут быть средства сторонних инвесторов (условия с ними всегда индивидуальные) или дольщиков — то тут еще больше подводных камней. Большой минус использования только средств дольщиков — это полная от них зависимость, а значит, риски не завершить объект в срок и оказаться под прессом сиюминутной конъюнктуры рынка. На Западе проектное финансирование развито лучше, а работа с покупателями строится по–другому. Потребитель может, внеся депозит в размере 20–40%, оплатить оставшуюся стоимость недвижимости уже после завершения строительства. У нас же получается, что застройщики берут с дольщиков всю сумму, используя потом эти средства в том числе на досрочное погашение задолженности перед банком. Это оправдано при высоких ставках. Но ситуация меняется. Возможно, в скором времени девелоперам станет тяжелее привлекать деньги дольщиков, особенно на начальном этапе строительства. И тогда мы придем к западной модели продаж. dp.ru Деловые новости