На рынке строительства жилой недвижимости в Краснодаре работает более 50 строительных организаций. По данным консалтинговой компании MACON Realty Group на конец 2013 г., ТОП–5 лидеров отрасли выглядит следующим образом: холдинг «ОБД» с долей 14,2%, ООО СИК «Девелопмент–Юг» — с долей 7,3%, ООО «Фирма Нефтестройиндустрия–Юг» — 7,2%, ООО «ЕкатеринодарИнвестСтрой» — 5%, «ЮгСтройИнвестКубань» — 4,1%. При рассмотрении первичного рынка МЖС Краснодара по основным игрокам рынка видно, что лишь пять компаний имеют рыночную долю свыше 4%, что позволяется охарактеризовать рассматриваемый рынок как высококонкурентный. В 2013 г. строительные компании сдали 1,3 млн м2 жилья, если взять среднюю жилую площадь квартиры — 38 м2, то можно перевести это показатель в 34 тыс. квартир. По данным участников рынка недвижимости, ежегодно на первичном рынке жилья продается около 20 тыс. квартир, а на вторичном — 23 тыс. квартир. В 2014 г. запланирована сдача 1,2 млн м2 жилья. Сейчас большинство строек сосредоточены в Прикубанском микрорайоне (ул. Московская, Восточно–Кругликовская, Российская, Дзержинского) и на Западном обходе Краснодара. Застройщики в Прикубанском районе: холдинг «ОБД», «ВПИК», ООО СИК «Девелопмент–Юг», ООО «ЮгСтройИнвест», ЗАО «Кубанская Марка» и другие. В районе Западного обхода Краснодара крупные жилищные комплексы строят: ГК «Европа–Инвест» (ЖК «Европея»), ООО СИК «Девелопмент–Юг» (ЖК «Спортивная Деревня»), весной 2014 г. в этот район пришел новичок — ООО «Семья» с ЖК «Светлоград». По прогнозам Дмитрия Гузика, директора ОАО «Агентство развития Краснодарского края», в ближайшие годы на эти районы придется большая часть объемов строительства. Также в 2014 г. новичок на рынке строительства жилья в Краснодаре — ООО «Дирекция СОТ» сообщило о намерении построить мини–город на 137 тыс. человек на восточной окраине Краснодара (за Комсомольским микрорайоном). Проект рассчитан на срок с 2014 по 2030 г. В этих районах возводится многоэтажное жилье преимущественно экономкласса. По словам гендиректора «Аякс–РИЭЛТ» Александра Кутченко, около 80% строящихся жилых комплексов в Краснодаре относятся к экономклассу. Остальные ЖК — бизнес–класс, которые строятся преимущественно в центре, в Фестивальном микрорайоне или других уже развитых районах города. Цены и покупатели Средняя стоимость 1 м2 жилья в Краснодаре — 48 341 рубль, по последним данным РосРиэлт. Рост цен на жилье в течение года составит до 5%, считают эксперты, опрошенные «Деловой газетой». «Покупатели квартир в новостройках — жители Краснодара, улучшающие жилищные условия (40%), жители Краснодарского края, переезжающие на ПМЖ в краевой центр (30%) и жители других регионов России», — рассказал гендиректор ООО СИК «Девелопмент–Юг» Сергей Иванов, ссылаясь на опыт своей компании. По данным ЕМИСС за 2012 г. (последняя статистика), миграционный прирост населения Краснодара составил 17 952 человека. Официальные данные говорят, что численность населения Краснодара составляет — 873 тыс. человек. По мнению директора агентства недвижимости «Партнер» Руслана Юркова, в Краснодаре пользуются спросом небольшие квартиры: студии — 20–25 м2, однокомнатные квартиры — 28–32 м2, двухкомнатные квартиры — 42–50 м2, трехкомнатные квартиры — 55–65 м2. С этим мнением согласны и другие участники рынка недвижимости, опрошенные автором. Для примера, новичок в строительстве ЖК в Краснодаре (учредитель пришел в строительство из сельского хозяйства) — ООО «Семья» начало продажи на стадии котлована в апреле 2014 г. За первые две недели отдел продаж компании реализовал все 45 квартир–смартов по 18,3 м2 в первых трех многоквартирных домах экономкласса в районе Западного обхода. Стоимость смартов составляла от 630 тыс. рублей. Один из крупных застройщиков Краснодара — ООО СИК «Девелопмент–Юг» — уже заявил о планах строить в малых городах. «В течение ближайших двух лет компания намерена начать строительство в 10 районах Краснодарского края», — рассказал Сергей Иванов. В 2014 г. корпорация собирается выйти в 2–3 муниципальных образования Кубани. Известно, что первый на очереди — Тихорецк. В конце 2013 г. учредитель компании сообщал о намерении охватить Динской, Тимашевский районы, Армавир, Кропоткин. Комментарии Руслан Юрков, гендиректор агентства недвижимости «Партнер» Рынок жилья движется к перенасыщению, застройщики почувствуют профицит в течение двух лет, однако спрос на доступное жилье — экономкласс — сохранится еще 5 лет. Сейчас спрос на ЖК бизнес–класса в центральных районах Краснодара умеренный, в то же время дома экономкласса распродаются на стадии строительства на 90–100%. При этом до 40% квартир в домах формата «доступное жилье» приобретается в инвестиционных целях. В домах бизнес–класса небольшой процент покупателей–инвесторов: подавляющее большинство квартир покупается в собственное пользование. Руслан Попов, президент НП «Кубанская Палата Недвижимости» В начале 2014 г., в связи с валютными колебаниями, отзывом лицензий у нескольких российских банков и негативными экономическими прогнозами, на рынке жилья Краснодара наблюдались признаки паники: покупатели бросились скупать квартиры, продавцы «вторички» существенно повышали цены, застройщики повысили стоимость м2 до 5%. Однако сейчас и квартиры распроданы, и деньги у людей вложены. Застройщики говорят, что реализован практически весь строящийся в то время экономкласс, «съеден» двухгодичный запас. Спрос упал, предложения умеренные, положение уравновесилось. Паника и соответственно ажиотажный спрос на квартиры закончились. Когда рубль прекратил падение, цены на жилье вернулись на прежние позиции. Илья Володько, гендиректор консалтинговой компании ACON Realty Group В ближайшие 2 года цены на жилье в многоквартирных новостройках Краснодара смогут расти до 5% в год, а после 2016 г. повышение цен станет невозможным из–за перенасыщения рынка недвижимости. Застройщики не станут снижать цены, но начнут активно конкурировать за потребителя в сфере маркетинга и PR. Есть мнение, что застройщики отправятся на рынки жилья в районы Краснодарского края. По данным совместного исследования MACON Realty Group и «Эксперт Юг», выполненного в 2014 г. для «КраснодарЭКСПО», в 2012 г. в Краснодаре продано около 16,9 тыс. квартир, а в малых городах по итогам 2012 г. показатель не превышал 4 тыс. единиц, в большинстве из них находился в диапазоне от 1,0 до 2,0 тыс. единиц. Однако в краевом центре этот «пирог» делится на большое число игроков, а в малых городах конкуренция очень низкая. Поэтому в районах девелоперы способны достичь тех же объемов продаж, что и на основных рынках. В малых городах застройщики не испытывают конкуренции со стороны вторичного рынка, т.к. жилищный фонд в большинстве представлен зданиями старой постройки. Клиенты вынужденно выбирают из квартир в советских домах, часто требующих капитального ремонта. С обострением конкуренции в краевом центре девелоперы стремятся отличиться от конкурентов, предлагая покупателям новые продукты или допопции, что приводит к повышению себестоимости строительства. В малых городах в этих ухищрениях нет необходимости. При оптимальной квартирограмме и конкурентоспособных ценах стандартные жилые комплексы будут востребованы местным населением. Нет необходимости в активной и дорогой рекламной кампании, без которой застройщикам во многих крупных городах уже не обойтись. «Деловая газета. Юг» — новости Краснодарского края